Tren Berhijrah Bikin Bisnis Properti Syariah Makin Merekah

Karena tanpa penalti, dalam skema Syariah, jika terjadi kredit macet pihak pengembang akan membantu konsumen menjual huniannya. Kemudian konsumen tinggal melunasi sisa cicilan ke pengembang

  • Ilustrasi perumahan syariah. ist
    Ilustrasi perumahan syariah. ist

    JAKARTA – Kebutuhan akan hunian sejatinya tidak pernah berkurang. Bertumbuhnya populasi dan pasangan muda baru justru membuat kebutuhan akan perumahan kian meningkat.

    Namun, mencari hunian sebagai tempat tinggal bukanlah perkara mudah. Harga rumah yang tidak murah membuat pembeli harus mempertimbangkan dengan matang segala sesuatunya agar tak menyesal kemudian.

    Selain fasilitas, kualitas bangunan, keamanan, akses dan harga, serta kualitas lingkungan yang sehat kini menjadi salah satu pertimbangan sebelum menjatuhkan pilihan. Salah satu yang jadi perhatian pasangan muda yang saat ini sudah melek pendidikan adalah kebutuhan lingkungan yang sehat, baik secara jasmani maupun rohani. Lingkungan yang sehat dinilai bakal menjamin anak-anak bertumbuh dengan apik pula.

    Menariknya, tumbuhnya kesadaran akan kehidupan spiritual yang sehat belakangan, ditangkap sebagai peluang bisnis yang ciamik. Di bisnis properti, kian maraknya komunitas “hijrah” yang antiriba memunculkan konsep baru dalam pembiayaan perumahan.

    Sejumlah pengembang, mulai menawarkan konsep perumahan syariah tanpa melibatkan kredit dari perbankan. Penyebaran konsep bisnis properti syariah bahkan sangat mudah ditemukan lewat berbagai media sosial.

    Di laman Facebook bahkan ditemukan ada komunitas yang menamakan dirinya komunitas Perumahan Islami Indonesia. Komunitas yang terdiri atas beberapa pengambang ini menyediakan perumahan syariah di sejumlah kawasan di Bogor, Bekasi, dan Tangerang.

    Mereka menawarkan konsumennya cara bayar yang non-konvensional. Ya, komunitas ini menjadikan skema kredit tanpa bank menjadi bahan jualan utama.

    Ketua Umum Dewan Perwakilan Pusat (DPP) Asosiasi Properti Syariah (APSI) Nanang Yulianto membenarkan. Ia mengatakan, skema kredit langsung antara developer dengan konsumen memang mulai banyak dilakukan para pengusaha properti syariah.

    Ia mengaku menerapkan konsep ini terhadap kompleks perumahan yang dibangunnya. Menurutnya, tanpa “uang talangan” dari bank seperti yang dilakukan inilah yang membedakan pebisnis perumahan syariah dengan konvensional.

    Artinya, dalam sistem konvensional developer tak lagi mengurusi soal penjualan dan kredit perbankan. Hal sebaiknya justru diterapkan oleh pebisnis properti syariah. Mereka bertindak sebagai pengembang sekaligus pemberi kredit.

    “Saya juga pelaku, saya bikin usaha properti syariah mulai 2014. Kita jual beli dan mereka langsung angsur ke saya. Kita sudah ada barang, sudah ada rumahnya, kita jual tanpa bank,” ceritanya kepada Validnews, Senin (14/5).

     

     

    Tekan Harga
    Dengan sistem ini, Nanang menjabarkan, pihak developer dan konsumen akan sama-sama untung lantaran harga sudah ditentukan dari awal. Keuntungan lainya, berkurangnya “tangan” yang berperan dalam kredit perumahan lewat skema Syariah bisa mengurangi biaya-biaya yang akhirnya berujung pada penekanan harga.

    Pendeknya, konsumen bisa mendapatkan harga yang lebih murah. Developer pun bisa memperoleh untug yang lebih besar dibandingkan mengandalkan pihak perbankan.

    Ia mengilustrasikan, jika dalam skema kredit konvensional, setelah developer membangun rumah, misalnya dengan biaya produksi Rp200 juta, ia kemudian bisa jadi menjualnya dengan harga Rp300 juta. Namun karena mengambil tenor kredit selama 10 tahun, total biaya yang harus dibayar konsumen lewat perantara perbankan bisa saja mencapai Rp600 juta akibat dari beban bunga yang harus dibayarkan.

    “Di properti syariah, peran bank ini bisa kita ambil alih. Jadi keuntungan bisa maksimal, developer bisa maksimal karena selain untung di rumah, untung di bangunan, dia untung di masa angsuran yang lama tadi,” tutur Nanang.

    Skema kredit yang demikian pada kenyatannya memang menggiurkan. Apalagi jika mengingat bahwa sebagian besar masyarakat masih mengandalkan kredit pemilikan rumah (KPR) dalam membeli hunian.

    Berdasarkan statistik Bank Indonesia, per triwulan I-2018 saja, persentase masyarakat yang menggunakan KPR untuk transaksi pembelian properti mencapai 75,80%. Di urutan kedua, masyarakat cenderung membeli hunian dengan sistem tunai bertahap. Persentasenya berada di angka 14,93%.

    Artinya, sangat minim kecenderungan masyarakat untuk membeli properti secara tunai. Pemilihan skema kredit pun tak ayal menjadi kian bervariasi dengan kehadiran pebisnis properti syariah.

    Ferry Salanto selaku Senior Associate Director Research Services Colliers Indonesia menuturkan, praktik yang diterapkan dalam properi syariah sebenarnya bukanlah barang baru. Pasalnya, skema kredit langsung antara pengembang dan konsumen sudah banyak dijumpai dalam berbagai transaksi kredit pemilikan apartemen (KPA).

    “Di apartemen yang pembiayaannya konvensionalnya pun sudah ada. Contohnya yang kayak cash bertahap itu, cash installment. Itu kan mereka deal-nya langsung dengan developer,” paparnya.

    Harus diakui, skema pembayaran semacam ini tak ayal telah membuat pasar properti syariah kian menggairahkan. Saat ini sendiri, jumlah pengembang properti syariah yang masuk dalam Asosiasi Properti Syariah Indonesia (APSI) telah mencapai 80 pengembang. Dari jumlah developer sebanyak itu, setidaknya telah terjual lebih dari 10 ribu rumah secara syariah.

    Penjualan rumah-rumah tersebut sebagian menggunakan skema kredit langsung antara pengembang dan konsumen. Persentasenya mencapai 35%. Namun tetap, yang paling banyak adalah para pembeli yang menggunakan bank syariah, yakni 60%.

     

     

    Skema Alternatif
    Skema kredit syariah ini pun dapat menjadi alternatif bagi konsumen. Apalagi di saat bunga bank yang kian tinggi, kesepakatan akad langsung dengan developer bisa membuat konsumen tidak dipusingkan dengan tren bunga yang menanjak.

    Tidak hanya itu, prosedurnya pun diyakini lebih mudah sehingga tranksaksi akan lebih cepat. Inilah yang membuat pembiayaan langsung lewat pengembang terlihat seksi.

    “Kalau ada orang yang pernah ada masalah dengan Bank Indonesia (BI) dan segala macam, kan bisa dipermudah lewat metode itu. Karena kan akses ke perbankan tidak gampang. Banyak yang mesti dicek,” kata Ferry.

    Hal ini pun diakui oleh Zainal, pengembang perumahan syariah yang bertitel Jannah Property. Menurutnya dengan konsep kredit syariah tersebut, konsumen tidak perlu pusing dengan ketentuan BI checking (pengecekan lewat sistem di Bank Indonesia)

    “Kalau misalnya di developer kovensional, itu orang tersandung dengan utang, walau Rp100—200 ribu, di leasing atau pembiayaan maka akan terbentur dengan BI checking,” ujarnya kepada Validnews, Jumat (11/5).

    Kepala Cabang Bank Mandiri Rawamangun Panji Gumilang, membenarkan kecenderungan adanya pengecekan terhadap nasabah yang hendak melakukan kredit. Hal ini dilakukan untuk meminimalkan risiko gagal bayar. Apalagi, jumlah pinjaman KPR tergolong besar.

    “Kalau macet, enggak akan kita kasih pembiayaan,” tegasnya.

    Konsistensi untuk tidak menggunakan bank juga diterapkan tidak hanya kepada konsumen oleh Zainal, tapi juga dalam mencari modal pembangunan huniannya. Zainal mengaku, modal perumahan syariahnya ditanggung secara berjamaah antara umat muslim.

    Asal tahu saja, sasaran Jannah Property sendiri adalah kalangan menengah ke bawah. Karenanya, Zainal berkeinginan untuk dapat menghadirkan kemashlatan tidak hanya untuk kalangan menengah atas.

    “Justru yang kita lihat adalah bagaimana orang-orang menengah ke bawah juga punya hunian yang layak dan terbebas dari riba,” ucapnya.

    Baca Juga :

    Modal Bersama
    Soal modal pembangunan, hal yang sama juga diutarakan Konsultan Developer Syariah dan Direktur Islamic Green Park, Gunung Sindur, Muhammad Aminudin. Ia juga tidak melibatkan bank dalam tiap proses pembangunan hingga penjualan properti.

    Sadar modal membangun sangatlah besar, khususnya terkait penyediaan lahan. Ia pun memilih bekerja sama dengan pemilik lahan dengan sistem bagi hasil, ketimbang mengambil utang lewat bank.

    “Jadi pemilik lahan itu punya andil dan jadi pemilik usaha di salah satu usaha perumahan itu. Ya, pemilik lahan itu dapat porsinya berapa persen misalnya,” ucapnya.

    Tanpa pelibatan bank, transaksi tanpa riba yang diharamkan dalam Islam memang bisa lebih terjamin. Apalagi, dalam properti syariah tidak mengenal denda atau penalti seperti dalam pembiayaan konvensional. Jika terjadi keterlambatan pembayaran kredit, dipastikan tidak ada penyitaan dari pengembang.

    Skenario terburuk jika si konsumen mengalami kredit yang tertunggak dan tak mampu membayar cicilan lagi, pihak pengembang akan membantu konsumen menjual huniannya. Selanjutnya, konsumen hanya perlu membayar sesuai jumlah sisa utangnya kepada pengembang.

    Skema mencicil tanpa bank seperti ini juga tidak dipandang aneh oleh Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BKPN). Koordinator Komisi Komunikasi dan Edukasi BPKN Arief Safari menilai, model kredit langsung ini tak ubahnya seperti barter. Di mana pelaku usaha menukarkan rumah fisik dengan uang cicilan dari konsumen.

    Perbankan juga mengaku tak khawatir dengan aksi para pengembang yang bertugas ganda sebagai pemberi kredit ini. Kepala Pembiayaan Konsumer BNI Syariah, Budi Aristianto bilang, tren tersebut tidak akan menggerus pasar KPR BNI Syariah.  Soalnya, jumlah developer syariah yang tidak menggunakan bank relatif jumlahnya tidak terlalu signifikan.

    “BNI Syariah tidak menganggap bahwa developer syariah sebagai ancaman akan tetapi sebagai justru sebagai peluang untuk berkolaborasi,” ucapnya kepada Validnews, Selasa (15/5).

    Munculnya kredit langsung semacam ini, dipandang Budi, karena ada kekurangyakinan dari pengembang akan prinsip syariah yang bisa terpenuhi seluruhnya jika lewat perbankan. Lebih khusus terkait dengan akad wakalah alias pemberian kuasa kepada nasabah untuk membeli barang.

     

     

    Tak Sekadar Pembiayaan
    Tidak melulu soal pembiayaan, Direktur Pusat Studi Bisnis dan Ekonomi Syariah Institut Pertanian Bogor (IPB) Irfan Syauqi Beik menilai, prinsip perumahan syariah sejatinya dilihat dari dua sisi. Hal yang tidak boleh dilupakan adalah terkait konsep perumahannya yang mesti syari, yang terlihat dari penataan desain ruangan hunian. 

    “Misalnya, jangan sampai toilet menghadap ke arah kiblat. Tidak boleh kita itu buang air besar kemudian posisi pada saat jongkok atau duduk menghadap ke arah kiblat,” ungkapnya.

    Dari sisi kawasan pun mesti dicermati. Sudah sepatutnya perumahan syariah memiliki masjid atau minimal mushala dalam kawasannya. Tidak hanya itu, mengaku diri pengembang syariah, para developer pun sejatinya mesti patuh terhadap peraturan dari pemerintah.

    “Ini supaya jangan ada kesannya yang namanya syariah dia tidak terkait dengan hukum. Hukum tetap ada, dijalankan. Syariah ini prinsipnya tidak boleh melanggar hukum,” pungkasnya. 

    Senada dengan Irfan, Nanang menyatakan, suatu perumahan bisa disebut perumahan syariah jika memiliki desain dan fasilitas yang Islami. Salah satu syaratnya adalah adanya masjid di kawasan tersebut.

    Tidak hanya itu, menurutnya di APSI bahkan ada beberapa aturan fasilitas yang cukup keras terkait perumahan syariah, yakni harus bebas asap rokok dan kawasan wajib hijab bagi para perempuan.

    “Kami memang seperti itu, kecuali di luar anggota kami ya, kami enggak tahu,” cetusnya.

     

     

    Potensi Besar
    Mengenai potensi pasar dari perumahan syariah, Irfan memandang, bisnis ini sangat potensial. Bagaimana tidak, sebagian besar penduduk Indonesia adalah muslim. Terlebih lagi, pasar kian terbuka, karena yang boleh menempati perumahan syariah sejatinya bukan hanya umat beragama Islam.

    “Trennya sekarang orang makin religius kan. Jadi, industri yang bawa bendera bisnis syariah ini akan makin booming. Jadi kalau bicara potensi, amat luas, sangat terbuka lebar,” ungkapnya.

    Tinggal bagaimana dari sisi developer bisa, lanjutnya, menjaga nilai supaya ekonomi syariah betul-betul terefleksikan. Jangan sampai bawa bendera syariah, tapi tidak profesional. Kemudian dari sisi akadnya tidak terdokumentasikan dengan baik.

    “Paling tidak artinya, profesionalitas harus tercermin dalam praktik yang membawa bendera syariah,” serunya

    Ditambah lagi, saat ini tengah kencang terdengar rencana kenaikan suku bunga acuan BI guna menjaga stabilitas ekonomi dalam negeri di tengah pelemahan rupiah. Menurutnya, ini pun bisa kian memacu masyarakat untuk memilih kredit perumahan secara syariah, lantaran tidak harus tergantung dengan ombang-ambing bunga.

    “Nah, selama itu bisa di-deliver dengan baik, bisa jadi akan menstimulasi perkembangan industri properti syariah,” ucap pria yang aktif di Baznas ini. 

    Hanya saja mesti diakui, skala pengembang yang berfokus pada perumahan syariah masihlah minor. Inilah yang membuat perumahan syariah tak terlalu bisa mendongkrak gairah industri properti secara umum yang masih lesu.

    “Tetapi kalau kita bisa kelola dengan baik, melakukan edukasi, kemudian juga membuat persyaratan dan mekanisme pembayaran itu katakan lebih baik dari yang eksisting dari yang sudah ada, tentu ini akan menarik perhatian,” tegasnya.

    Potensi pasar properti syariah juga masih terbuka lebar, mengingat masih adanya backlog (kekurangan pasokan) yang cukup besar akan perumahan di Indonesia. Kian bertambahnya pemain di bisnis ini diharapkan pula bisa mengurangi backlog tersebut.

    Asal tahu saja, menurut data Kementerian Pekerjaaan Umum dan Perumahan Rakyat (Kemenpupera), pada tahun 2015 Indonesia masih memiliki backlog perumahan sebesar 11,46 juta.

    Backlog paling besar sendiri tercatat di Provinsi Jawa Barat dengan angka 2,32 juta. Hal ini serasi dengan pengembangan perumahan syariah yang belakangan lebih banyak dibangun di pinggiran Jakarta dan daerah Jawa Barat lainnya.

    Apapun itu, semoga bendera sariah bisa benar-benar membawa berkah. Bukan sekadar gimmick marketing untuk menjaring pasar yang tengah girah berhijrah. (Teodora Nirmala Fau, Shanies Tri Pinasthi, Dimas Satrio Sudewo, Mahatma Dania Putra)