Properti Syariah dan Pentingnya Regulasi yang Kafah

Empat bulan pertama 2018, yakni dari Januari—April, jumlahnya sudah mencapai 175 aduan. Di mana 150 laporan pengaduan itu terkait dengan perumahan

  •  Ilustrasi. Perumahan Syariah. (greenvillemaros.com)
    Ilustrasi. Perumahan Syariah. (greenvillemaros.com)

    JAKARTA – Riba, sesuatu yang sering diidentikan dengan membungakan pinjaman dalam Islam hukumnya saklek, haram. Sejumlah ayat dalam kitab suci Alquran sudah jelas melarang penetapan bunga atau melebihkan jumlah pinjaman saat pengembalian berdasarkan persentase tertentu, dari jumlah pinjaman pokok yang dibebankan kepada peminjam.

    Makin tumbuhnya kesadaran untuk mengindari riba dari umat muslim saat ini pun membuat alternatif pembiayaan selain bank konvensional menjadi pilihan. Belakangan, bahkan mulai marak tawaran pembiayaan perumahan dengan skema syariah. Jauh dari riba karena tanpa melibatkan pinjaman perbankan, tanpa bunga, penaliti atau denda, bahkan tanpa sita.

    Lingkungan nan asri, lengkap dengan berbagai fasilitas umum seperti jalan yang mampu menampung kendaraan, taman maupun tempat ibadah pun jadi penawaran buat yang ingin mendekatkan diri pada nilai-nilai Islami. Tak hanya menawarkan skema kepemilikan yang sesuai dengan konsep syariah. Tinggal bersama dalam lingkungan yang Islami menjadi daya tarik tersendiri.

    “Mereka tidak hanya pengen memiliki rumah yang sah secara syariat, tapi mereka pengen huniannya juga syari’i. Jadi mereka pingin berkumpul komunitas atau kumpul dengan temen-temen muslim tapi yang kawasannya itu hidup. Misalkan di masjidnya selalu ada kajian pagi, kajian siang, itu hidup,” ujar Muhammad Aminudin, Konsultan Developer Syariah sekaligus Direktur Islamic Green Park saat ditemui Validnews di Bogor, Sabtu (12/5).

    Nilai lebih inilah yang sekarang mulai tren dan menjadi peluru bagi pengembang untuk menawarkan properti miliknya. Ada yang menjanjikan fasilitas belajar mengaji gratis demi memastikan setidaknya satu orang tiap rumah memiliki kemampuan menghafal Al-Quran.

    Bahkan, ada yang mewajibkan pemakaian Bahasa Arab di lingkungan perumahan. Ada pula yang memberikan kursus bahasa gratis bagi anak-anak penghuni. Tak hanya Bahasa Arab, namun juga Inggris, Mandarin, Jerman dan Indonesia.

    Hal tersebut diamini oleh Sofia, seorang pegawai swasta yang kini tinggal di sebuah perumahan syariah di Kawasan Sawangan, Depok, Jawa Barat. Menurutnya, kesamaan kepercayaan membuat berbagai aktivitas keagamaan lebih maju dibandingkan pada perumahan konvensional.

    “Saya kan kerja di Jakarta, jadi enggak bisa ngantar anak ke TPA. Alhamdulilah ini ada yang dekat, dalam kompleks perumahan. Jadi anak juga bisa jalan sendiri ke TPA,” katanya.

    Namun, diakui Sofia, pilihan jatuh ke perumahan yang kini ia tempati lantaran skema pembiayaan yang sesuai dengan prinsip Islam yakni tanpa riba. Cicilan juga tak melalui bank, namun langsung ke developer.   

    Sejumlah pengembang memang telah menawarkan konsep pembiayaan tanpa melibatkan kredit dari perbankan. Penyebaran konsep bisnis properti syariah bahkan sangat mudah ditemukan lewat berbagai media sosial.

    Di laman Facebook bahkan ditemukan ada komunitas yang menamakan dirinya komunitas Perumahan Islami Indonesia. Komunitas yang terdiri atas beberapa pengembang ini menyediakan perumahan syariah di sejumlah kawasan di Bogor, Bekasi, dan Tangerang.

    Mereka menawarkan konsumennya cara bayar yang non-konvensional. Ya, komunitas ini menjadikan skema kredit tanpa bank menjadi bahan jualan utama.

    Ketua Umum Dewan Perwakilan Pusat (DPP) Asosiasi Properti Syariah (APSI) Nanang Yulianto membenarkan. Ia mengatakan, skema kredit langsung antara developer dengan konsumen memang mulai banyak dilakukan para pengusaha properti syariah.

    “Saya juga pelaku, saya bikin usaha properti syariah mulai 2014. Kita jual beli dan mereka langsung angsur ke saya. Kita sudah ada barang, sudah ada rumahnya, kita jual tanpa bank,” ujarnya kepada Validnews, Senin (14/5).

    Senada, Muhammad Aminudin menyebutkan pembiayaan syariah booming sejak dua tahun yang lalu. Bak cendawan di musim hujan, tagline properti syariah tanpa bank tanpa denda bermunculan di mana-mana.

    “Alhamdulillah berarti misi kita kan sukses,” katanya.

    Jangkau Masyarakat Bawah
    Pilihan untuk tidak melibatkan bank disebutkan Nanang demi menekan harga yang harus dibayarkan oleh konsumen. Pasalnya, dengan adanya campur tangan bank, ada margin bagi bank yang harus ditanggung oleh konsumen.

    Hitung-hitungannya, misalnya harga termasuk keuntungan developer dari harga rumah dan tanah mencapai Rp300 juta. Dari harga tersebut, bank kemudian memperhitungan keuntungan berdasarkan jangka waktu kredit yang diberikan. Harganya pun bisa melonjak hingga dua kali lipat.  

    “Di properti syariah, bank ini bisa kita ambil alih. Jadi keuntungan bisa maksimal, developer bisa maksimal karena selain untung di rumah, untung di bangunan, dia untung di masa angsuran yang lama tadi. Jadi ada passive income lagi ke depan,” jelas Nanang.

    Dengan harga yang lebih terjangkau, tentu pasar yang mampu membeli akan semakin luas. Termasuk kalangan yang selama ini kesulitan untuk memperoleh kredit dari perbankan, baik karena terkendala BI Checking karena ada masalah kredit sebelumnya. Juga, orang-orang yang memang belum bisa tersentuh layanan perbankan alias tidak bankable.

    “Enggak harus ada slip gaji sehingga orang-orang yang jualan bakwan, orang-orang yang jual bakso yang misalnya dia bisa mencicil harian sebesar Rp50 ribu sampai dengan 200 ribu dari hasil dagangannya, itu bisa ditabungkan ke rekening mereka yang akan disodorkan ke developer,” ujar CEO Jannah Properti Zainal saat berbincang dengan Validnews, Jumat (11/5).

    Syarat lain yang ditetapkan pun tak rumit. Calon pembeli hanya perlu melengkapi KTP, KK, NPWP dan surat nikah. Cicilannya pun terbilang terjangkau. Bahkan, menurut Zainal, ada yang hanya berkisar Rp900 ribu—Rp1,5 juta per bulan.

    “Yang jelas, yang tadi kita bilang bahwa yang namanya kita mau menjadi maslahat buat umat bukan hanya kalangan menengah ke atas. Justru yang kita lihat adalah bagaimana orang-orang menengah ke bawah juga punya hunian yang layak dan terbebas dari riba,” imbuhnya.

     

    Mitigasi Risiko
    Namun, bukan berarti kemudahan yang ditawarkan tak menyimpan risiko. Apalagi selama ini sektor perumahan mendominasi aduan yang masuk ke Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN).

    Data BPKN menunjukkan, jumlah aduan yang masuk ke lembaga tersebut meningkat dari tahun ke tahun. Pada 2015, jumlah aduan yang disampaikan konsumen mencapai 28 aduan. Jumlahnya meningkat menjadi 46 aduan di 2016 dan 106 aduan di 2017. Di empat bulan pertama 2018, yakni dari Januari—April, jumlahnya sudah mencapai 175 aduan. Di mana 150 laporan pengaduan itu terkait dengan perumahan.

    “Ya, pertama terkait soal masalah risiko. Risiko selalu ada di mana-mana, sampai yang teraman sekalipun pasti ada risikonya. Artinya, kami di BPKN harus mengamankan segala kemungkinan yang ada. Ada beberapa contoh permasalahan yang dihadapi konsumen perumahan,” kata Koordinator Komisi Komunikasi & Edukasi BPKN Arief Safari kepada Validnews, Senin (14/5).

    Menurut Arief, ada beberapa masalah perumahan yang dihadapi konsumen. Pertama insiden pembiayaan, biasanya terkait waprestasi konsumen yang tidak melanjutkan pembayaran jenis apartemennya sehingga mengakibatkan penarikan unit oleh pengembang.

    Kedua, insiden ketidakjelasan status sertifikat. Arief menjelaskan, hal ini umumnya menimpa konsumen yang mengambil rumah dengan skema pembiayaan KPR, dan belum lunas.

    Ketiga, insiden ketidaksesuaian fasilitas umum. Di sini, lahan yang seharusnya diperuntukkan untuk fasilitas umum atau fasos itu digunakan untuk hunian.

    “Terus ada lagi nih, insiden ketidasesuaian izin lingkungan. Di perumahan itu, pembangunan hotel atau apartemen ada di depan rumah rusun. Tanpa melibatkan izin dari warga rusun. Padahal, sebelumnya enggak ada itu,” terangnya.

    Insiden yang juga kerap terjadi adalah ketidakjelasan biaya dan pengelolaan layanan, terutama di apartemen. Pengembang, biaya listriknya dinaikkan semena-mena tanpa ada transparansi itu naik biaya listriknya.

    Berbagai risiko ini tak ditampik oleh Senior Associate Director Research Services Colliers Indonesia Ferry Salanto. Ia menilai pembiayaan yang diberikan oleh para pengembang memiliki risiko yang lebih besar jika dibandingkan pembiayaan yang disediakan oleh perbankan syariah.

    Pasalnya, perjanjian jual beli hanya melibatkan oleh developer dan konsumen. Tidak ada pihak lain yang turut menjamin perjanjian tersebut akan dipatuhi.

    “Tapi, kan kita enggak tahu developer-nya jujur atau tidak. Kita enggak tahu. Kalau misalnya terjadi risiko, siapa yang akan proteksi kita. Kita mau ngomong ke mana? Karena ini kan perjanjian dua pihak yang tidak dijamin oleh suatu lembaga,” kata Ferry saat dihubungi Validnews, Jumat (11/5).

    Kemampuan finansial developer, dinilai Ferry, juga menjadi faktor penentu bagi keberlangsungan sebuah proyek properti.

    “Beda kalau bank. Bank itu kan dia lembaga yang diawasi oleh pemerintah. Kalau terjadi apa-apa, pemerintah masih bisa ikut campur di situ,” imbuhnya.

    Nanang dari APSI pun mengakui adanya pengembang properti syariah yang memakai sebutan “syariah” sebagai gimmick marketing demi menarik konsumen.

    Menurutnya, tak sedikit yang mengaku pengembang properti syariah hanya dengan dasar tanpa memakai bank dalam pembayaran. Namun, berbagai izin nyatanya belum diurus. Bahkan banyak tanah dari pengembang semacam ini yang berstatus belum dimiliki sehingga berisiko ke depannya.

    “Di kami dibedakan, bahwasannya syariah ini profesional, syariah ini mengikuti hukum-hukum yang ada di Indonesia, taat pada pajak. Jadi kita semua ikuti aturan-aturan berlaku supaya running well,” paparnya.

     

    Gagal Bayar
    Risiko skema pembiayaan ini nyatanya tak hanya dihadapi konsumen. Menurut Muhamad Aminudin, risiko paling besar yang dihadapi oleh para pengembang adalah macetnya cicilan konsumen. Lantaran tanpa bank, risiko kredit macet yang ditanggung oleh perbankan pada pembiayaan konvensional, jatuh di pundak para developer.

    “Kami punya tagline tanpa bank, tanpa denda, tanpa sita. Kok kami berani? Ya namanya punya terobosan bisnis ya harus berani. Risikonya apa? Ada risikonya, bagaimana kalau si konsumen ini macet? Risiko di siapa? Di developer-lah. Ya kita ambil risikonya,” katanya.

    Menurutnya, sudah ada skema penyelesaian jika konsumen tak mampu terlambat mencicil. Yakni, konsumen akan diberi waktu hingga tiga bulan untuk menyelesaikan kewajibannya. Jika dalam tiga bulan tersebut, konsumen masih gagal membayar, konsumen diimbau untuk menjual rumahnya sesuai harga pasar.

    “Nanti dari harga rumah jual itu laku. Sisa hutangnya berapa, dibayarkan ke developer. Sisanya diambil. Jadi tidak ada yang dirugikan,” ujarnya.

    Demi meminimalkan gagal bayar, pihaknya memberlakukan verifikasi calon konsumen secara ketat. Berbagai hal dipertimbangkan, tak hanya kemampuan finansial maupun collateral yang dimiliki, namun juga karakter calon konsumen.

    “Rumah yang ditempatin kan tidak boleh dijadikan jaminan. Jadi dia harus menjaminkan agunan yang lain. Bagaimana kalau ini tidak punya agunan, nah kita punya solusinya lagi. Terus bagaimana karakternya ini yang kita nilai. Jadi kita berhubungan sama konsumen ini kan 10 tahun sampai 15 tahun. Bagaimana kita meminimalisir. Kita enggak semua orang kita ACC. Walaupun. Jadi memang karakter dulu kita bangun. Bagaimana sikap mereka setelah jual beli,” paparnya.

    Nanang pun mempertegas risiko yang harus dihadapi pengembang. Apalagi, transaksi syariah ini tidak boleh dijaminkan oleh asuransi.  

    “Karena insurance itu kan gambling. Oke saya investasikan kalau untuk kebakaran biar nanti diganti, setor Rp15 juta atau Rp10 juta. Iya kalau kebakar? Kalau enggak kebakar duitnya balik enggak? Enggak kan. Nah buat kami, teman-teman muslim yang memang pakai kaidah syariah yang benar, ini adalah suatu yang gambling dan kita enggak pakai itu ya,” katanya.

    Nanang mempercayai, dana yang disisihkan untuk donasi baik ke masjid, dakwah maupun anak yatim menjaga proyek yang dibangunnya dari segala musibah.

     

     

    Teliti sebelum Membeli
    Skema pembiayaan dengan mencicil langsung kepada developer diakui memberikan kemudahan. Hal ini diakui oleh Diana Permatasari. Karyawan swasta ini memilih membeli rumah di Abdi Properti Bogor, Jawa Barat.

    “Alasan saya simple. Saya beli di sini karena harganya murah,” ujarnya kepada Validnews, Rabu (16/5).

    Kenapa lebih murah, karena tidak pakai sistem bunga dan tidak pakai bank. Jadi sudah ditentukan yang cash harganya berapa, dan kalau kredit harganya berapa.

    Kreditnya ini mau satu sampai 5 tahun, total nilainya sama saja. Misalnya harga rumah Rp300 juta, kalau tunai mungkin lebih murah 10-15%. Sedangkan kalau kredit, tinggal 300 juta dibagi jumlah bulan. “Misalnya untuk kredit 3 tahun, tinggal Rp300 juta, dibagi 12 kali 3 tahun,”  

    Meski begitu, ia tak memungkiri risiko yang mungkin muncul. Karena itu, sebelum akad kredit ditandatangani, Diana telah bertandang ke lokasi pembangunan.

    “Yang meyakinkan saya mau di properti ini, karena saya sudah cek tanahnya, sudah ada sertifikatnya dan sudah ada yang dibangun. Ini juga sedang dalam proses dalam akta notaris. Rencananya kalau saya rumahnya tahun 2019 selesai,” katanya.

    Langkah Diana memastikan sertifikat tanah dipandang penting oleh Irfan Syauqi Beik, Direktur Pusat Studi Bisnis dan Ekonomi IPB, menambahkan, konsumen harus memahami risiko yang mungkin muncul. “Dia harus aware dengan risiko yang terjadi. Dia harus aware dengan hak-hak apa yang dipenuhi,” katanya kepada Validnews, Senin (14/5).

     

    Sedangkan menurut Arief Safari, demi mengurangi risiko di kemudian hari, beberapa langkah harus diambil oleh calon konsumen. Pertama-tama, konsumen sebaiknya memastikan lokasi rumah itu sesuai dengan RT,RW, kabupaten atau kota. Yang kedua, harus dipastikan tanah telah dimiliki oleh pengembang dengan menunjukkan sertifikat hak atas tanah tersebut. Ketiga, konsumen harus memastikan adanya IMB bagi rumah yang akan dibeli.

    “Artinya apa? Itu lebih berisiko bagi orang untuk melanjutkan kebijakan dengan si developer itu. Tapi sepanjang mereka merasa si developer-nya sudah bonafide itu enggak jadi masalah sebetulnya. Karena begini, sejatinya transaksi itu harus didasari oleh rasa saling percaya antara pelaku usaha dengan konsumen,” katanya.

    Sementara, Ferry Salanto menyebutkan Bank Indonesia sebagai otoritas harus menunjukkan perhatian terkait banyaknya developer yang bertindak selayaknya bank. 

    “Kalau mereka memberikan fasilitas pembiayaan dengan bertahap seperti itu, sama saja kan mereka bertindak sebagai bank. Nah, ini yang sebenarnya tidak sehat karena yang harusnya dia lewat bank. Entah dia konvensional, entah dia syariah. Supaya ada jaminan bagi konsumen,” katanya.

    Menyediakan skema cicilan langsung ke developer memang menjadi terobosan demi harga perumahan yang terjangkau. Namun, mengingat risiko yang mungkin muncul, perlu peran pemerintah dalam mengawasi dan meregulasi demi meminimalkan risiko. Jika tidak, tujuan mengalap berkah lewat syariah bisa saja terdistorsi karena ada musibah.  (Fin Harini, Teodora Nirmala Fau, Mahatma D. Putra, Shannies Tri Pinasthi, Dimas Satrio Sudewo)